Programme Travailleurs indépendants (Solution A)

Ce programme est destiné aux travailleurs indépendants qui ne peuvent fournir de preuves conventionnelles de revenus, mais qui ont des antécédents éprouvés de deux ans en matière de gestion responsable de leur crédit et de leurs finances. Les emprunteurs admissibles sont généralement propriétaires d’une petite entreprise pendant un minimum de deux années et peuvent le confirmer par un document tiers indépendant. En outre, l’emprunteur doit déclarer son revenu et son chiffre d’affaires annuels qui doivent être vraisemblables en fonction de l’industrie, de la durée des activités et du type d’entreprise.

Buts acceptables du prêt et limites du ratio prêt/valeur

Transactions d’achat

• Ratio prêt/valeur de 90%

Garantie de prêt

• Hypothèques de premier et deuxième rang

Propriétés admissibles

• Propriétés d’un maximum de 4 logements, dont l’un doit être occupé par un membre de la famille immédiate.
• Nouvelles constructions couvertes par un programme de garantie des maisons neuves approuvé par le prêteur*.
• Propriétés de revente existantes.
• Propriétés prêtes à la vente, situées dans un marché immobilier durable où la demande liée à la revente est réelle.
• La durée économique résiduelle prévue de la propriété doit être d’au moins 25 ans.
• De plus, pour 3 ou 4 logements, la propriété doit répondre aux critères suivants:
  • Zonage municipal
  • Logements entièrement autonomes

_{*Dans le cas des nouvelles constructions dans les territoires (Yukon, Territoires du Nord-Ouest et Nunavut) où la garantie des maisons neuves n’est pas une option, les prêteurs doivent obtenir le permis d’occupation ou un rapport d’un tiers produit par un professionnel qualifié, comme un inspecteur, un architecte ou un ingénieur. Le professionnel qualifié doit souscrire l’assurance responsabilité appropriée et confirmer que la construction a été réalisée conformément aux règlements applicables.}

Valeur maximale de la propriété

• Ratio prêt/valeur > 80 % : La valeur de la propriété doit être inférieure à 1 500 000 $.
• Ratio prêt/valeur ≤ 80 % : La valeur de la propriété doit être inférieure à 1 000 000 $.

Durées et taux d’intérêt applicables

• Les prêts hypothécaires à taux fixe, à taux variable standard, à taux variable plafonné et à taux révisable sont admissibles.
• Durée maximale de 25 ans du taux d’intérêt.
• Le taux d’intérêt applicable correspond au taux contractuel plus 2 pourcent ou 5,25 pourcent, selon le plus élevé de ces deux taux.

Options d’amortissement

• Jusqu’à 30 ans d’amortissement
• Pour l’amortissement sur plus de 25 ans, le ratio prêt-valeur doit être supérieur à 80 % et l’une des conditions suivantes doit s’appliquer :
  • Au moins un emprunteur répond aux critères d’admissibilité à titre d’acheteur d’une première habitation; OU
  • La propriété achetée est une construction neuve.

Taux de prime

La prime payable sera la moindre des deux primes suivantes : une prime correspondant à un pourcentage du montant total du nouveau prêt ou une prime correspondant à un pourcentage du montant complémentaire du montant du prêt supplémentaire (s’il est assuré), selon les taux ci-dessous :

La prime d’assurance prêt hypothécaire, non remboursable, est payée au moment de la clôture et peut être ajoutée au prêt hypothécaire.

Critères d’admissibilité de l’emprunteur

Revenu et emploi

• Minimum de deux (2) années d’emploi en tant que travailleur indépendant
• Le revenu déclaré de l’emprunteur travailleur indépendant doit être vraisemblable, en fonction de la durée de l’exploitation, du type et de la taille de l’entreprise, et il doit être en mesure d’assurer le service du prêt hypothécaire demandé conformément aux lignes directrices relatives à l’ABD/ATD.
• Pour être vraisemblable, le revenu déclaré doit refléter le profil financier personnel de l’emprunteur.
• Le prêteur doit fournir la ligne 15000 (ligne 150 avant 2019) de l’avis de cotisation de la derrière année.

Crédit

• Ratio prêt/valeur > 80 % : Une cote de solvabilité minimale de 650 est recommandée.
• Ratio prêt/valeur ≤ 80 % : Au moins l’un des demandeurs doit avoir une cote de solvabilité minimale recommandée de 680.
• Au moins deux (2) ans d’antécédents commerciaux dont au moins deux (2) ans d’activités commerciales.
• Aucune défaillance en matière de versements de prêts hypothécaires, de prêts à tempérament ou de crédit renouvelable figurant sur le rapport de solvabilité au cours des 12 derniers mois.
• Aucun défaut de paiement de prêt hypothécaire résidentiel au cours des sept (7) dernières années.
• Aucune faillite antérieure.

Mise de fonds

• Ratio prêt/valeur ≤ 90 % : Mise de fonds d’au moins 5 % provenant des économies de l’emprunteur. Le reste peut provenir d’un don accordé par un membre d’une personne liée à l’emprunteur dans le cadre d’une relation familiale ou juridique.
• Les acheteurs de maison admissibles peuvent se servir des sources traditionnelles de mise de fonds, notamment l’épargne personnelle, un don non remboursable d’un membre d’une personne liée à l’emprunteur dans le cadre d’une relation familiale ou juridique. ou le profit tiré de la vente d’une propriété.

Autres critères

• Les emprunteurs avec un revenu à commission ne sont pas admissibles.
• Le prêteur doit s’assurer que le ou les emprunteurs n’ont pas d’arriérés d’impôt.
• Tous les demandeurs inclus dans la demande aux fins d’admissibilité doivent occuper la propriété (l’un des logements doit être occupé par le propriétaire).
• Les époux garants sont acceptés.
• Les emprunteurs ont droit à un (1) prêt hypothécaire du programme à l’intention des travailleurs indépendants, assuré par Sagen (Solution A).

Exigences en matière de renseignements commerciaux

• Le prêteur doit fournir les renseignements suivants dans le bloc-notes afin d’établir le type et la taille de l’entreprise, ainsi que pour appuyer la vraisemblance du revenu déclaré par l’emprunteur:
• Type de domaine des activités de l’emprunteur et/ou profession de l’emprunteur
• Type d’entreprise (entreprise individuelle, société de personnes ou société par actions, et pourcentage de participation)
• Le ou les emprunteurs doivent fournir leur chiffre d’affaires annuel déclaré.

Directives relatives à l’ABD/ATD

Exigences en matière de documentation

• Sagen peut exiger que le prêteur fournisse une copie des documents requis en fonction de chaque cas.
• Pour les propriétés d’un maximum de 3 ou 4 logements, Sagen exige que le prêteur obtienne une cession générale des baux ou que cette exigence soit comprise dans les clauses hypothécaires types.

Entreprise individuelle

• Une exploitation à propriétaire unique dans laquelle le propriétaire dirige toutes les activités de l’entreprise, assume tous les pouvoirs et toutes les obligations et est responsable des dettes de l’entreprise. Le revenu du propriétaire unique est déclaré à l’Agence du revenu du Canada (ARC) dans la déclaration de revenus standard (T1 Générale) accompagnée d’un état des résultats des activités de l’entreprise requis par l’ARC.
• Exigences en matière de documentation : L’un quelconque des documents suivants doit attester au moins deux (2) années d’emploi en tant que travailleur indépendant :
  • Licence d’exploitation commerciale
  • Déclaration de TPS/TVH
  • Déclarations de revenus T1 Générale accompagnées de l’état des résultats des activités de l’entreprise pour un minimum de deux (2) ans, documents préparés par un tiers indépendant
  • États financiers audités des deux dernières années, préparés et signés par un comptable agréé
  • Le rapport de crédit sur l’entreprise
  • La confirmation au moyen du registre public des entreprises

• De plus, l’avis de cotisation le plus récent reçu par l’emprunteur, confirmant le montant figurant à la ligne 15000 (ligne 150 avant 2019) et l’absence d’arriérés d’impôt sur le revenu (au Québec, les avis de cotisation fédéraux et provinciaux seront requis).

Sociétés de personnes

• Une société par actions à responsabilité limitée ou société par actions est une entité juridique, distincte des personnes (tous les actionnaires) qui en sont propriétaires. L’entreprise peut posséder des actifs, conclure des ententes et effectuer des opérations commerciales en son propre nom. La société est appelée « société par actions à responsabilité limitée » parce que la responsabilité des actionnaires se limite à leur investissement. Toutes les sociétés par actions provinciales doivent obtenir les statuts constitutifs de la province dans laquelle elles sont enregistrées, ou elles peuvent être constituées en personne morale en vertu d’une loi fédérale. Le revenu personnel du demandeur sera indiqué dans le feuillet T4 produit par la société par actions.
• Exigences en matière de documentation : L’un quelconque des documents suivants doit attester au moins deux (2) années d’emploi en tant que travailleur indépendant :
  • Statuts constitutifs
  • États financiers audités des deux (2) dernières années, préparés et signés par un comptable agréé.
  • Déclarations de revenus T1 Générale accompagnées de l’état des résultats des activités de l’entreprise pour un minimum de deux (2) ans, documents préparés par un tiers indépendant
  • États financiers audités des deux dernières années, préparés et signés par un comptable agréé
  • Le rapport de crédit sur l’entreprise
  • La confirmation au moyen du registre public des entreprises

• De plus, l’avis de cotisation le plus récent reçu par l’emprunteur, confirmant le montant figurant à la ligne 15000 (ligne 150 avant 2019) et l’absence d’arriérés d’impôt sur le revenu (au Québec, les avis de cotisation fédéraux et provinciaux seront requis)

Sociétés

• Une société anonyme ou une société est une entité juridique, distincte des personnes (tous les actionnaires) qui la possèdent. L’entreprise peut posséder des actifs, conclure des contrats et effectuer des transactions commerciales en sa propre capacité. La société est dite à responsabilité limitée car la responsabilité des associés est limitée à leur investissement. Toutes les sociétés provinciales doivent obtenir des statuts constitutifs de la province dans laquelle elles sont enregistrées ou peuvent être constituées en société fédérale. Le revenu personnel du demandeur sera déclaré par T4 de la société.
• Exigences en matière de documentation – L’une des personnes suivantes doit confirmer au moins deux (2) ans d’ancienneté en tant qu’entreprise à son compte :
  • Statuts constitutifs,
  • États financiers vérifiés pour les 2 dernières années, préparés et signés par un CA
  • Licence commerciale
  • Le rapport de crédit sur l’entreprise
  • Déclarations de revenus des sociétés T2
  • La confirmation au moyen du registre public des entreprise

• De plus, l’avis de cotisation le plus récent reçu par l’emprunteur confirmant le montant figurant à la ligne 15000 (ligne 150 avant 2019) et l’absence d’arriérés d’impôt sur le revenu. (Au Québec, les avis de cotisation fédéraux et provinciaux sont exigés).

Transférabilité

L’assurance prêt hypothécaire est transférable dans le cadre du présent programme :

• Lors du transfert d’un prêt hypothécaire aux termes du programme Travailleurs indépendants (Solution A) vers un autre prêt hypothécaire aux termes du programme Travailleurs indépendants (Solution A), la prime sera le moindre des deux montants suivants :
  • L’augmentation du montant du prêt multiplié par les taux de prime complémentaire définis dans le tableau ci-dessus, ou
  • Le montant du nouveau prêt multiplié par le taux du plein montant de la prime.
• Lors du transfert d’un prêt hypothécaire aux termes du programme Travailleurs indépendants (Solution A) vers un prêt standard existant assuré par Sagen, la prime correspondra au moindre des deux montants suivants :
  • L’augmentation du montant du prêt multiplié par les taux de primes complémentaires standard, selon la description qui en est donnée dans le survol du produit relatif au programme Transférabilité de prêt hypothécaire.
  • Le montant du nouveau prêt multiplié par le taux du plein montant de la prime.
• Lors du transfert d’un prêt standard existant assuré par Sagen à un prêt hypothécaire aux termes du programme Travailleurs indépendants (Solution A), la prime correspondra au moindre des deux montants suivants :
  • Le solde non remboursé du prêt hypothécaire multiplié par 2,30 % + le montant supplémentaire multiplié par le taux du plein montant de la prime,
  • Le montant du nouveau prêt multiplié par le taux du plein montant de la prime.

Exemple pour le scénario n° 3 :

Solde impayé du prêt hypothécaire  = 100 000 $

Montant complémentaire du prêt hypothécaire = 80 000 $

Nouveau montant du prêt = 180 000 $ (ratio prêt/valeur de 90 %)

(100 000 $ x 2,30 %) + (80 000 $ x 9,0 %)  = 9 500 $

180 000 $ x 5,85 %   = 10 530 $

La prime payable est de 9 500 $.

Lors d’un transfert avec un montant complémentaire du prêt hypothécaire, l’option d’amortissement pondéré est offerte.

Prises en charge et cessions

• Le prêt hypothécaire peut être pris en charge sous réserve du respect des lignes directrices du prêteur.

Produits admissibles*

• Programme Avances progressives
• Programme Achat avec rénovations
• Programme Deuxième hypothèque

  *Pour connaître les lignes directrices de souscription relatives aux produits admissibles ci-dessus, veuillez consulter le survol du produit applicable.

Produits non admissibles

• Programme Mise de fonds empruntée
• Programme Plan familial
• Programme Nouveaux arrivants au Canada
• Programme Immeuble locatif (investissement)
• Programme Résidences de vacances/secondaires