Documents de souscription

On s’attend à ce que les prêteurs adoptent de saines pratiques en matière de documents de prêt comme condition à la couverture d’assurance prêt hypothécaire. Conformément aux pratiques de souscription prudentes et aux politiques de Sagen, les prêteurs sont responsables de conserver dans leurs dossiers les documents et les détails à l’appui des nouveaux prêts et des changements apportés aux prêts assurés existants pendant la période de couverture de l’assurance prêt hypothécaire. Dans tous les cas, on s’attendrait à ce que les prêteurs conservent les documents à l’appui de la transaction en question, l’évaluation de l’emprunteur, l’évaluation de la propriété et tout autre document pertinent requis pour justifier la demande de prêt. Pour plus de détails, consultez l’Annexe sur la soumission et conservation des données à l’adresse suivante : www.sagen. ca – Prêteurs – Politiques.

Documents

Les documents décrits ci-dessous doivent être inclus, s’il y a lieu, dans le dossier de demande interne du prêteur :

  • Demande de prêt hypothécaire signée et consentement de l’emprunteur signé
  • Résumé et renseignements du prêt
  • Notes de souscription
  • Inscription au Service interagences (SIA) et photos
  • Documents d’achat et de vente
  • Confirmation du revenu
  • Documents relatifs au crédit et au passif
  • Actifs et mise de fonds
  • Rapport d’évaluation et d’inspection finale
  • Approbation ou promesse de prêt hypothécaire avec instructions au notaire
  • Rapport final du notaire
  • Note de couverture ou police d’assurance des propriétaires
  • Documents relatifs aux exigences propres aux produits de Sagen et aux conditions d’approbation

Engagement d’assurance

L’engagement d’assurance expire à la première éventualité entre la date de clôture indiquée plus 90 jours ou l’un des délais spécifiés ci-dessous :

  • Les promesses pour les nouvelles constructions expirent 36 mois après la dernière date d’approbation.
  • Les promesses pour les propriétés existantes destinées à la revente expirent 12 mois après la dernière date d’approbation.

Ces modalités s’appliquent également si la date de l’avance sur prêt hypothécaire n’est pas indiquée.

Certificat d’assurance prêt hypothécaire

  • À la réception de la prime, l’engagement d’assurance est converti en certificat d’assurance prêt hypothécaire, comme l’indique la police-cadre.

Mises à jour après approbation

Les prêteurs peuvent apporter des modifications et des corrections à certaines modalités de prêt sans présenter une nouvelle demande ou exiger l’approbation préalable de Sagen. Une nouvelle demande de prêt hypothécaire n’est pas nécessaire lorsque les changements suivants ont été apportés dans les écarts permis :

 

Élement de données

Il n’est pas nécessaire de présenter une nouvelle demande à Sagen si :
Taille du bâtiment (surface habitable en surélévation)
  • Les changements n’excèdent pas 5 %
Superficie du terrain
  • Les changements n’excèdent pas 5 %
Âge de la propriété
  • Les changements n’excèdent pas 20 %
 

 

 

Date de clôture

  • Maisons existantes – La date de clôture mise à jour ne dépasse pas la date de soumission originale de plus de 30 jours civils
  • Nouvelle construction – La date de clôture mise à jour ne dépasse pas la date de soumission originale  de plus de 60 jours civils. Cela ne s’applique pas dans les cas où l’achèvement de la construction a été retardé par le constructeur. Dans ces cas, les retards ne peuvent pas dépasser 36 mois à compter de la date de la dernière promesse d’assurance hypothécaire.
Taux d’intérêt contractuel
  • La diminution du taux d’intérêt du contrat ne dépasse pas un (1) point de pourcentage.
 

Ratio d’amortissement brut de la dette (RABD)*

  • Les changements à une composante utilisée dans le calcul du RABD n’excèdent pas 5 % et l’incidence sur le ratio ne dépasse pas deux (2) points de pourcentage;
  • Dans tous les cas, le prêt doit être présenté de nouveau si le RABD qui en résulte est supérieur à 35 %.
 

Ratio d’amortissement total de la dette (RATD)*

  • Les changements à une composante utilisée dans le calcul du RATD n’excèdent pas 5 % et l’incidence sur le ratio ne dépasse pas deux (2) points de pourcentage;
  • Dans tous les cas, le prêt doit être présenté de nouveau si le RATD qui en résulte est supérieur à 42 %.
Antécédents professionnels de l’emprunteur / Nombre d’années de service chez l’employeur actuel / Nombre d’années de service
  • Le changement de statut n’excède pas deux ans et la durée de l’emploi actuel de l’emprunteur (même si l’on tient compte du changement de statut) est supérieure à deux ans.

*Des directives supplémentaires pour le calcul du RABD et du RATD se trouvent au Souscription du (des) emprunteur(s) – Amortissement de la dette

  • Si les changements dépassent l’écart indiqué, ou si un changement n’est pas indiqué ci-dessus, il faut présenter de nouveau la demande d’assurance prêt hypothécaire.
  • Un engagement d’assurance ou un certificat d’assurance prêt hypothécaire modifiés seront émis dès l’approbation de la nouvelle demande.

Changements après la certification

Mise à disposition (libération) partielle du terrain

La mise à disposition d’une partie de la propriété ne nécessitera pas l’approbation préalable de Sagen si les conditions suivantes sont respectées :

  • Le prêteur peut confirmer que le prêt actuel a été remboursé comme convenu et qu’il est à jour;
  • Le terrain restant comme garantie du prêt hypothécaire est viabilisé;
    • Si une viabilisation du terrain restant est requise, les frais associés à cette dernière sont à la charge de l’emprunteur. Les frais ne peuvent être ajoutés au solde impayé du prêt hypothécaire.
  • Le prêteur a au dossier un arpentage montrant la partie du terrain mise à disposition par rapport au terrain qui demeure en garantie du prêt hypothécaire;
  • La possibilité de mise en marché et l’utilisation actuelle ou future de la garantie restante ne sont pas affectées négativement par la mise à disposition, et les droits de passage ou les servitudes bénéfiques sont supprimés;
  • Tous les terrains adjacents acquis dans le cadre de la transaction doivent être assujettis au prêt hypothécaire;
  • La mise à disposition n’entraîne pas d’augmentation du rapport prêt-valeur (RPV) actuel (cependant);
    • Une augmentation du RPV est permise pourvu qu’elle ne dépasse pas le RPV au moment de l’émission si la rémunération que reçoit l’emprunteur correspond au moindre des montants suivants : 10 % du prix d’achat ou un maximum de 15 000 $.

Si les conditions ci-dessus ne peuvent être respectées, le prêteur doit soumettre la demande à Sagen pour examen et inclure les documents suivants :

  • Une lettre décrivant les détails de la mise à disposition du terrain;
  • Un arpentage montrant la partie du terrain à mettre à disposition par rapport au terrain qui demeurera en garantie du prêt hypothécaire;
  • Une copie du rapport d’évaluation récent du prêteur indiquant la valeur du terrain mis à disposition et l’incidence sur la valeur de la propriété assurée restante.

Modifications à l’occupation de la propriété assurée

Étant donné que l’occupation prévue d’une maison est un élément essentiel de l’évaluation du risque global d’un prêt hypothécaire, le prêteur doit demeurer diligent et ne pas approuver sciemment les emprunteurs qui pourraient avoir l’intention de contredire les exigences relatives aux produits de Sagen. Cela comprend l’occupation prévue d’une maison. Il incombe au prêteur de vérifier que l’occupation d’une maison reflète ce qui a été présenté dans la demande d’assurance prêt hypothécaire. Si l’occupation d’une maison change pendant la durée d’un prêt hypothécaire, la couverture d’assurance prêt hypothécaire ne sera pas touchée. De plus, le prêteur n’est pas tenu d’informer Sagen du changement d’occupation pourvu que l’utilisation de la propriété demeure résidentielle.

Prise en charge du prêt hypothécaire et libération d’un emprunteur

Le prêteur n’est pas tenu d’aviser Sagen d’une prise en charge du prêt hypothécaire ou d’une libération d’un emprunteur, sous réserve de ce qui suit :

  • Le prêt est en règle sans retard dans le 12 derniers mois;
  • Les modalités du prêt hypothécaire demeurent inchangées;
  • Toutes les pièces justificatives sont conservées dans le dossier du prêteur pour appuyer la transaction;
  • Les emprunteurs, nouveaux ou restants, sont de qualité égale ou supérieure à ceux qui étaient  initialement assurés par

Il incombe au prêteur de veiller à ce que le nouvel emprunteur soit admissible conformément à ses directives de souscription internes. Les prêteurs continueront d’avoir la possibilité de soumettre le nouvel emprunteur à Sagen aux fins de décision si cela fait partie de leur processus interne.

Politique de remboursement anticipé de l’assurance prêt hypothécaire et de nouvelles avances

Un nouvel emprunt des fonds prépayés est permis pour les prêts assurés de Sagen sans prime d’assurance prêt hypothécaire supplémentaire, sous réserve des conditions suivantes :

  • En ce qui a trait à la nouvelle avance du capital prépayé, le prêteur et l’emprunteur doivent clairement comprendre qu’il ne s’agit pas d’un outil de gestion des défauts de paiement. Les emprunteurs peuvent choisir d’emprunter à nouveau les sommes prépayées et utiliser les fonds à la fin de leur choix sans consulter le prêteur, mais les emprunteurs ne pourront pas accéder à ces fonds si, au moment de la demande, leur prêt hypothécaire fait l’objet d’un arriéré équivalent à plus d’un mois de paiements, ou si, pendant les trois mois précédents, le prêt hypothécaire faisait l’objet d’un arriéré équivalent à plus d’un mois de paiements. Les impôts fonciers de l’exercice en cours doivent être payés à jour;
  • Le total du solde dû et du nouvel emprunt demandé ne doit pas dépasser le solde du prêt, à ce moment, selon le calendrier d’amortissement initial;
  • Si un prêt hypothécaire assuré de Sagen est pris en charge, les remboursements anticipés effectués par l’emprunteur initial ne donnent pas droit au nouvel emprunteur d’emprunter les fonds prépayés.

Sagen définit le terme « paiement anticipé » comme tout paiement facultatif (à l’exclusion des intérêts ou des pénalités) effectué par l’emprunteur en sus des paiements prévus dans le contrat hypothécaire original. Cela comprend les paiements forfaitaires, ainsi que les paiements accélérés.