Souscription de biens immobiliers

Il incombe au prêteur de s’assurer que les documents à l’appui de la description d’une propriété sont versés au dossier, notamment l’adresse municipale, la description juridique, la superficie en pieds carrés, la taille du lot, le type de propriété, le mode d’occupation, l’usage, le nombre de logements, le type de construction et l’âge. Au cours de l’examen de cette documentation, si des caractéristiques négatives de la propriété deviennent évidentes et peuvent avoir une incidence sur la qualité marchande de la propriété, il incombe au prêteur de communiquer ces renseignements à Sagen avant le déboursé. La valeur hypothécable du bien immobilier qui sera utilisée pour calculer le RPV correspond au moindre de ces deux montants : la valeur marchande déterminée par une évaluation ou le prix d’achat.

Le prêteur doit également s’assurer que le bien en question satisfait à toutes les exigences énoncées dans sa propre politique interne avant de présenter la demande à Sagen. Voici des exemples de documents que le prêteur peut examiner pour mieux comprendre le bien immobilier et déterminer s’il est acceptable selon ses propres directives avant de présenter une demande d’assurance prêt hypothécaire.

Document Description
 

 

Inscription de la propriété

  • Fournit une description générale de la propriété et indique si des travaux d’entretien ou de réparation peuvent être nécessaires (y compris des photographies, le cas échéant).
  • Fournit des détails sur le type de services publics utilisés (p. ex. chauffage à air pulsé ou chauffage électrique, services municipaux ou puits et fosse septique).
Entente d’achat et de vente
  • Indique si des biens meubles sont inclus dans le prix d’achat et indique l’utilisation actuelle et future de la propriété.
Toutes les annexes et les modifications à l’entente d’achat et de vente
  • Les annexes peuvent indiquer l’entretien différé ou tout problème existant avec la propriété.
Titre de propriété
  • Décrit l’existence de défauts susceptibles d’affecter le titre libre.
  • Confirme que la propriété visée est conforme aux règlements en vigueur.
  • Indique la présence de tout accord ou contrat restrictif.

En l’absence d’une politique de Sagen relative à l’évaluation des biens immobiliers, le prêteur devrait s’en remettre à sa propre politique interne pour s’assurer qu’elle appuie la qualité du bien immobilier.

Exigences relatives à la propriété

Pour être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de Sagen, toutes les propriétés doivent :

  • être situées au Canada;
  • faire l’objet d’un zonage pour usage résidentiel seulement;
  • être conformes à tous les règlements et zonages

*Les propriétés contenant des logements accessoires non autorisés peuvent faire l’objet d’un examen au cas par cas.

De plus, les propriétés doivent répondre aux critères suivants :

Nombre de logements
  • Propriétés occupées par le propriétaire (1 à 4 logements)
  • Immeubles locatifs (2 à 4 logements)
Type de propriété
  • Maison isolée
  • Maison jumelée
  • Maison en rangée
  • Appartement
 

Mode d’occupation

  • Propriété franche
  • Copropriété / unité
  • Propriété à bail
 

 

Propriétés rurales

  • La valeur hypothécable correspondra au moins élevé des montants suivants : prix d’achat ou valeur estimée de l’habitation et 15 acres.
  • Les demandes relatives aux propriétés de plus de 15 acres doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour examen.
Dépendances
  • La dépendance ne doit être utilisée qu’à des fins personnelles, et ne démontrer aucun signe d’entretien différé.
    • Elle peut servir, par exemple, d’espace d’entreposage de véhicules personnels, d’espaces pour s’adonner à des passe-temps, de chambre pour invités.
    • Les composants commerciaux ne sont pas permis (p.ex., agriculture/entreposage de machines ou dépendances générant des revenus). demandes doivent être forcées à un souscripteur de Sagen pour examen.
  • Sagen effectuera une évaluation compète pour déterminer la valeur de la dépendance et si son utilisation est acceptable.
  • Admissible au programme Achat avec rénovations.
 

Propriétés avec préoccupations environnementales existantes ou antérieures (p. ex. contamination du sol ou des eaux souterraines)

  • Les demandes doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour un examen supplémentaire.
  • Le prêteur peut être tenu d’obtenir une évaluation environnementale de site (EES)* pour confirmer que la préoccupation environnementale a été entièrement réglée.
 

 

Propriétés précédemment utilisées à des fins illicites

  • À moins d’une réhabilitation conforme aux exigences municipales, les propriétés ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.
  • Si des preuves de réhabilitation sont disponibles, la demande doit être renvoyée à un souscripteur de Sagen pour un examen supplémentaire.
Potabilité et source d’eau
  • La propriété doit avoir de l’eau potable.
  • Les propriétés sans eau potable ne sont admissibles à l’assurance prêt hypothécaire que dans le cadre du programme Résidences de vacances (type B).
  • Si l’eau provient d’un puits situé à l’extérieur des limites de la propriété (c.-à-d. puits partagé), une preuve de ce qui suit doit être inscrite sur le titre :
    • Le puits peut être utilisé et tous les éléments peuvent être entretenus, en tout temps ou jusqu’à ce qu’une source de services publics ait remplacé le puits comme source d’approvisionnement en eau de la propriété.
    • Le puits doit pouvoir être utilisé par l’acheteur et tout autre propriétaire subséquent de la propriété.
    • Une assurance du titre de propriété peut être obtenue au lieu de la documentation traitant de la potabilité de l’eau, du débit de l’eau du puits, de tout problème lié à la fosse septique ou d’autres questions connexes, à condition que l’assurance fournisse une couverture raisonnable pour faire face à toute perte potentielle connexe.

 

 

Copropriétés à accès limité en fonction de l’âge

  • Peut être admissible à l’assurance prêt hypothécaire, sous réserve de la qualité marchande globale.
  • Les demandes doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour un examen plus approfondi.
Propriétés à bail
  • Les baux gouvernementaux, privés et dans les réserves sont acceptables.
  • La durée du bail doit excéder d’au moins cinq ans l’amortissement hypothécaire.
  • Le bail doit contenir le prix de rachat pour la conversion à la propriété franche.
  • Le paiement du bail doit être fixé pour la durée.
  • Les intérêts à bail doivent pouvoir être cédés au créancier hypothécaire ou à l’assureur en cas de défaut de paiement.
  • Le bail doit pouvoir être converti en propriété franche, en cas de défaut de paiement et de poursuite en justice.
Propriétés non admissibles à l’assurance prêt hypothécaire
  • Propriétés commerciales ou industrielles
  • Terrains vagues
  • Appartements en multipropriété
  • Biens mobiliers
  • Maisons-dômes en terre
  • Ballots de paille
  • Maisons de chambres
  • Immeubles en copropriété avec construction à précontrainte par post-tension

*Évaluation environnementale de site (EES) – Au besoin, au moins une EES de phase 1 doit être demandée. À la suite de l’examen de l’évaluation de phase 1 par Sagen, d’autres évaluations environnementales pourraient être nécessaires. Les évaluations doivent être effectuées par un professionnel qualifié qui est assuré conformément aux exigences actuelles de l’Association canadienne de normalisation (CSA).

Ventes privées

Une vente privée correspond à la vente non publiée d’une propriété qui n’est pas ouverte au grand public. Habituellement, la transaction est négociée directement entre un acheteur et un vendeur sans l’aide de courtiers immobiliers ou d’avis publics. Les ventes privées sont également caractérisées comme une transaction sans lien de dépendance ou avec lien de dépendance. Les deux types de transactions sont autorisés par Sagen sous réserve des définitions suivantes :

Transactions sans lien de dépendance

Une transaction sans lien de dépendance est une transaction où l’acheteur et le vendeur d’une propriété agissent dans leur propre intérêt et ne sont pas soumis à l’influence de l’autre partie. Il n’est pas nécessaire de référer ces demandes à un souscripteur de Sagen pour un examen supplémentaire.

Transactions avec lien de dépendance

Une transaction avec lien de dépendance se produit lorsque l’acheteur et le vendeur d’une propriété ont une relation existante. Un exemple de transaction avec lien de dépendance serait les parents qui vendent leur maison à leur enfant. Ces demandes doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour un examen plus approfondi et la valeur de la propriété sera confirmée au moyen d’une évaluation complète.

Rachat de part

Si l’emprunteur souhaite racheter les intérêts d’un autre emprunteur sur la propriété, les exigences suivantes s’appliquent :

  • Prêt consenti pour l’achat jusqu’à concurrence de 95 % du
  • Les deux parties doivent déjà figurer sur le titre de propriété.
  • Les documents confirmant que l’emprunteur restant achète la participation de l’emprunteur sortant dans la propriété et le prix de vente de la transaction doivent figurer dans les dossiers. La documentation acceptable confirmant ces informations peut inclure les éléments suivants :
    • une convention d’achat-vente;
    • un accord de séparation définitif;
    • une ordonnance du tribunal.
  • Un rapport d’évaluation complet est requis et sera commandé par Sagen.

Propriétés avec pouvoir de vente

Le recours au «pouvoir de vente» permet au prêteur, et non au propriétaire, de vendre la propriété et d’utiliser le produit de la vente pour payer le reste du prêt hypothécaire ainsi que les coûts associés au défaut de paiement. Une vérification raisonnable supplémentaire est requise lorsqu’une propriété vendue en vertu du pouvoir de vente est achetée étant donné qu’il peut y avoir des problèmes importants associés au potentiel commercial (vendabilité) ou à la qualité.

Nouvelles constructions

Les nouvelles constructions doivent satisfaire aux normes du Code national du bâtiment et à la dernière édition des Normes de construction résidentielle ou aux codes du bâtiment municipaux ou provinciaux applicables.

Les maisons neuves sont définies comme suit:

  • Toute propriété vendue dans l’année suivant la date de délivrance du permis d’occupation définitif.
  • Toute propriété que les promoteurs ou les constructeurs ont en stock même lorsque le permis d’occupation définitif a été délivré depuis plus d’un an.

Programme de garantie des maisons neuves

Toutes les nouvelles constructions qui ne sont pas « construites par le propriétaire » doivent être inscrites à un Programme de garantie des maisons neuves approuvé par le prêteur.

Dans les provinces de la Colombie-Britannique et de l’Alberta, toutes les demandes associées à de nouvelles maisons et copropriétés doivent être couvertes par un tiers fournisseur de garantie reconnu par le Bureau de la protection des propriétaires (HPO).

Dans le cas des nouvelles constructions dans les territoires (Yukon, Territoires du Nord-Ouest et Nunavut) où la garantie des maisons neuves n’est pas une option, les prêteurs doivent obtenir le permis d’occupation ou un rapport d’un tiers d’un professionnel qualifié, comme un inspecteur, un architecte ou un ingénieur. Le professionnel qualifié doit souscrire l’assurance responsabilité appropriée et confirmer que la construction est achevée conformément aux règlements applicables.

Taxe de vente harmonisée (TVH) et taxe sur les produits et services (TPS)

L’emprunteur peut céder les remises au constructeur et, dans de tels cas, le prix d’achat inscrit sur l’offre représentera le prix d’achat moins la TVH/TPS et devrait être présenté comme prix d’achat sur la demande. Lorsque l’emprunteur n’a pas cédé la remise au constructeur, le prêteur peut présenter le prix d’achat total (à l’exclusion de toute remise).

Programme de remise en argent du marchand et du promoteur

Tout montant donné à l’emprunteur qui provient directement ou indirectement du constructeur ou du promoteur doit être déduit du prix d’achat.

Dans tous les cas, aucune partie de tout programme de remise en argent ne peut être considérée comme faisant partie des capitaux propres de l’emprunteur. Les emprunteurs doivent disposer de fonds suffisants pour payer la mise de fonds et les frais de clôture, conformément aux directives de souscription propres au produit de Sagen. Les fonds déposés au compte de l’emprunteur après la clôture doivent être supérieurs au montant que l’emprunteur a déposé pour la mise de fonds et les frais de clôture.

Inspections finales de parachèvement

L’assurance prêt hypothécaire entre en vigueur lorsque la prime a été payée, que la propriété a été achevée et que le produit intégral du prêt hypothécaire a été avancé, sous réserve de carences mineures et saisonnières (maximum de 5 % de la valeur des améliorations), à l’exclusion de la valeur du terrain.

Il incombe au prêteur de s’assurer que la propriété a été achevée conformément aux plans et devis fournis au moment de la souscription initiale.

Avant la clôture du prêt, le prêteur doit aviser Sagen de tout changement, en plus de soumettre une nouvelle certification de la valeur aux fins d’approbation, au besoin. L’assurance prêt hypothécaire entrera en vigueur lorsque la prime sera remise, ce qui signifie que toutes les conditions ont été remplies.

Mesures d’incitation

Une mesure d’incitation est une offre du vendeur ou du constructeur visant à encourager un acheteur à effectuer une transaction immobilière précise. Les articles ménagers courants (c.-à-d. les appareils électroménagers encastrés) négociés comme des inclusions entre le vendeur et l’acheteur ne sont pas considérés comme des mesures d’incitation à l’achat.

Sagen permettra des mesures d’incitation ne dépassant pas 0,5 % du prix d’achat. Les mesures d’incitation supérieures à ce montant doivent être déduites du prix d’achat.