Il incombe au prêteur de s’assurer que les documents à l’appui de la description d’une propriété sont versés au dossier, notamment l’adresse municipale, la description juridique, la superficie en pieds carrés, la taille du lot, le type de propriété, le mode d’occupation, l’usage, le nombre de logements, le type de construction et l’âge. Au cours de l’examen de cette documentation, si des caractéristiques négatives de la propriété deviennent évidentes et peuvent avoir une incidence sur la qualité marchande de la propriété, il incombe au prêteur de communiquer ces renseignements à Sagen avant le déboursé. La valeur hypothécable du bien immobilier qui sera utilisée pour calculer le RPV correspond au moindre de ces deux montants : la valeur marchande déterminée par une évaluation ou le prix d’achat.
Le prêteur doit également s’assurer que le bien en question satisfait à toutes les exigences énoncées dans sa propre politique interne avant de présenter la demande à Sagen. Voici des exemples de documents que le prêteur peut examiner pour mieux comprendre le bien immobilier et déterminer s’il est acceptable selon ses propres directives avant de présenter une demande d’assurance prêt hypothécaire.
| Document | Description |
|---|---|
| Inscription de la propriété |
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| Entente d’achat et de vente |
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| Toutes les annexes et les modifications à l’entente d’achat et de vente |
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| Titre de propriété |
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En l’absence d’une politique de Sagen relative à l’évaluation des biens immobiliers, le prêteur devrait s’en remettre à sa propre politique interne pour s’assurer qu’elle appuie la qualité du bien immobilier.
Exigences relatives à la propriété
Pour être admissibles à l’assurance hypothécaire de Sagen, toutes les propriétés doivent :
- être situés au Canada;
- être situées dans une zone permettant une utilisation résidentielle;
- respecter tous les règlements de zonage municipaux*.
*Les propriétés contenant un logement non autorisé peuvent être examinées au cas par cas.
De plus, les propriétés doivent répondre aux critères suivants :
| Nombre de logements |
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| Type de propriété |
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| Mode d’occupation |
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| Propriétés rurales |
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| Dépendances |
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| Propriétés avec préoccupations environnementales existantes ou antérieures (p. ex. contamination du sol ou des eaux souterraines) |
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| Propriétés précédemment utilisées à des fins illicites |
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| Potabilité et source d’eau |
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| Copropriétés à accès limité en fonction de l’âge |
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| Propriétés louées à bail |
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| Maisons modèles mobiles ou de parc |
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| Maisons fabriquées, préfabriquées ou modulaires |
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| Propriétés non admissibles à l’assurance prêt hypothécaire |
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*Évaluation environnementale de site (EES) – Au besoin, au moins une EES de phase 1 doit être demandée. À la suite de l’examen de l’évaluation de phase 1 par Sagen, d’autres évaluations environnementales pourraient être nécessaires. Les évaluations doivent être effectuées par un professionnel qualifié qui est assuré conformément aux exigences actuelles de l’Association canadienne de normalisation (CSA).
Ventes privées
Une vente privée correspond à la vente non publiée d’une propriété qui n’est pas ouverte au grand public. Habituellement, la transaction est négociée directement entre un acheteur et un vendeur sans l’aide de courtiers immobiliers ou d’avis publics. Les ventes privées sont également caractérisées comme une transaction sans lien de dépendance ou avec lien de dépendance. Les deux types de transactions sont autorisés par Sagen sous réserve des définitions suivantes :
Transactions sans lien de dépendance
Une transaction sans lien de dépendance est une transaction où l’acheteur et le vendeur d’une propriété agissent dans leur propre intérêt et ne sont pas soumis à l’influence de l’autre partie. Il n’est pas nécessaire de référer ces demandes à un souscripteur de Sagen pour un examen supplémentaire.
Transactions avec lien de dépendance
Une transaction avec lien de dépendance se produit lorsque l’acheteur et le vendeur d’une propriété ont une relation existante. Un exemple de transaction avec lien de dépendance serait les parents qui vendent leur maison à leur enfant. Ces demandes doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour un examen plus approfondi et la valeur de la propriété sera confirmée au moyen d’une évaluation complète.
Rachat de part
Si l’emprunteur souhaite racheter les intérêts d’un autre emprunteur sur la propriété, les exigences suivantes s’appliquent :
- Prêt consenti pour l’achat jusqu’à concurrence de 95 % du
- Les deux parties doivent déjà figurer sur le titre de propriété.
- Les documents confirmant que l’emprunteur restant achète la participation de l’emprunteur sortant dans la propriété et le prix de vente de la transaction doivent figurer dans les dossiers. La documentation acceptable confirmant ces informations peut inclure les éléments suivants :
- une convention d’achat-vente;
- un accord de séparation définitif;
- une ordonnance du tribunal.
- Un rapport d’évaluation complet est requis et sera commandé par Sagen.
Propriétés avec pouvoir de vente
Le recours au «pouvoir de vente» permet au prêteur, et non au propriétaire, de vendre la propriété et d’utiliser le produit de la vente pour payer le reste du prêt hypothécaire ainsi que les coûts associés au défaut de paiement. Une vérification raisonnable supplémentaire est requise lorsqu’une propriété vendue en vertu du pouvoir de vente est achetée étant donné qu’il peut y avoir des problèmes importants associés au potentiel commercial (vendabilité) ou à la qualité.
Nouvelles constructions
Les nouvelles constructions doivent satisfaire aux normes du Code national du bâtiment et à la dernière édition des Normes de construction résidentielle ou aux codes du bâtiment municipaux ou provinciaux applicables.
Les maisons neuves sont définies comme suit:
- Toute propriété vendue dans l’année suivant la date de délivrance du permis d’occupation définitif.
- Toute propriété que les promoteurs ou les constructeurs ont en stock même lorsque le permis d’occupation définitif a été délivré depuis plus d’un an.
Programme de garantie des maisons neuves
Toutes les nouvelles constructions qui ne sont pas « construites par le propriétaire » doivent être inscrites à un Programme de garantie des maisons neuves approuvé par le prêteur.
Dans les provinces de la Colombie-Britannique et de l’Alberta, toutes les demandes associées à de nouvelles maisons et copropriétés doivent être couvertes par un tiers fournisseur de garantie reconnu par le Bureau de la protection des propriétaires (HPO).
Dans le cas des nouvelles constructions dans les territoires (Yukon, Territoires du Nord-Ouest et Nunavut) où la garantie des maisons neuves n’est pas une option, les prêteurs doivent obtenir le permis d’occupation ou un rapport d’un tiers d’un professionnel qualifié, comme un inspecteur, un architecte ou un ingénieur. Le professionnel qualifié doit souscrire l’assurance responsabilité appropriée et confirmer que la construction est achevée conformément aux règlements applicables.
Taxe de vente harmonisée (TVH) et taxe sur les produits et services (TPS)
L’emprunteur peut céder les remises au constructeur et, dans de tels cas, le prix d’achat inscrit sur l’offre représentera le prix d’achat moins la partie de remboursement de TVH/TPS et devrait être présenté comme prix d’achat sur la demande. Si l’emprunteur n’a pas cédé les remises au constructeur, le prêteur peut soumettre le prix d’achat total (excluant toutes remises).
Programme de remise en argent du marchand et du promoteur
Tout montant donné à l’emprunteur qui provient directement ou indirectement du constructeur ou du promoteur doit être déduit du prix d’achat.
Dans tous les cas, aucune partie de tout programme de remise en argent ne peut être considérée comme faisant partie des capitaux propres de l’emprunteur. Les emprunteurs doivent disposer de fonds suffisants pour payer la mise de fonds et les frais de clôture, conformément aux directives de souscription propres au produit de Sagen. Les fonds déposés au compte de l’emprunteur après la clôture doivent être supérieurs au montant que l’emprunteur a déposé pour la mise de fonds et les frais de clôture.
Inspections finales de parachèvement
L’assurance prêt hypothécaire entre en vigueur lorsque la prime a été payée, que la propriété a été achevée et que le produit intégral du prêt hypothécaire a été avancé, sous réserve de carences mineures et saisonnières (maximum de 5 % de la valeur des améliorations), à l’exclusion de la valeur du terrain.
Il incombe au prêteur de s’assurer que la propriété a été achevée conformément aux plans et devis fournis au moment de la souscription initiale.
Avant la clôture du prêt, le prêteur doit aviser Sagen de tout changement, en plus de soumettre une nouvelle certification de la valeur aux fins d’approbation, au besoin. L’assurance prêt hypothécaire entrera en vigueur lorsque la prime sera remise, ce qui signifie que toutes les conditions ont été remplies.
Mesures d’incitation
Une mesure d’incitation est une offre du vendeur ou du constructeur visant à encourager un acheteur de maison à effectuer une transaction immobilière particulière. Les articles ménagers courants (c.-à -d. les appareils intégrés) négociés comme inclusions entre le vendeur et l’acheteur ne sont pas considérés comme des incitatifs à l’achat. Sagen autorisera des incitatifs qui ne dépassent pas 0,5 % du prix d’achat. Pour les incitatifs supérieurs à ce montant, le montant doit être déduit du prix d’achat (y compris l’achat d’une réduction d’intérêt du constructeur).
