Souscription des emprunteurs

Propriété foncière

Sagen permettra que le titre de propriété soit enregistré comme «propriété en commun » ou « propriété conjointe ». Indépendamment de la façon dont le titre est enregistré, Sagen exige que toutes les parties au titre soient responsables du paiement du montant total du prêt hypothécaire et de l’exécution de toutes les obligations connexes.

Citoyenneté

Pour ĂŞtre admissibles Ă  l’assurance prĂŞt hypothĂ©caire de Sagen, tous les demandeurs doivent ĂŞtre des citoyens canadiens ou des rĂ©sidents permanents. Les personnes qui ne possèdent pas l’une ou l’autre de ces dĂ©signations peuvent quand mĂŞme ĂŞtre admissibles Ă  l’assurance prĂŞt hypothĂ©caire sous rĂ©serve de satisfaire aux exigences du programme Nouveaux arrivants au Canada de Sagen. Pour plus de dĂ©tails, consultez la section – Directives de souscription propres au produit – Programme Nouveaux arrivants au Canada.

Garants et coemprunteurs non-résidents

Sagen acceptera les garants et les coemprunteurs non-résidents aux fins d’admissibilité sous les conditions suivantes :

  • La personne doit ĂŞtre l’un des membres de la famille directe suivants : père, mère, enfant, frère, sĹ“ur, grand-parent, tuteur lĂ©gal ou personne Ă  charge lĂ©gale.
  • Les dettes du garant ou du coemprunteur non-rĂ©sident doivent ĂŞtre incluses dans le RATD.
  • Le garant ou le coemprunteur non-rĂ©sident doit satisfaire aux exigences relatives au produit. Pour plus de dĂ©tails, consultez la section Directives de souscription propres au produit pour plus de dĂ©tails.

Les garanties doivent être valides et entièrement applicables en cas de défaut de paiement et doivent survivre à toute modification ou à tout renouvellement du prêt hypothécaire. Les prêteurs doivent tenir compte des lois provinciales ou territoriales applicables lorsqu’ils garantissent la validité ou l’applicabilité d’une garantie, notamment en permettant aux garants de recevoir des conseils juridiques indépendants.

Emploi et revenu

Dans toutes les demandes, les prêteurs doivent s’informer raisonnablement et prendre des mesures pour obtenir une vérification par une tierce partie du revenu de chaque emprunteur et garant, y compris la confirmation de la situation d’emploi et du statut. Dans le cadre de cette évaluation, le prêteur doit vérifier le revenu et l’emploi de l’emprunteur pour s’assurer que le revenu est stable, continu et suffisant pour rembourser le prêt hypothécaire et d’autres dettes.

La section suivante contient des exemples pour confirmer le revenu, mais la liste n’est pas exhaustive. D’autres sources de confirmation du revenu et de l’emploi qui n’ont pas été mentionnées peuvent encore être acceptables. En l’absence de directives de Sagen sur un sujet précis lié au revenu et à l’emploi, le prêteur peut appliquer ses propres pratiques et procédures de prêt, sous réserve du caractère raisonnable et de la prudence, conformément aux bonnes pratiques de l’industrie. Une description détaillée du document et des exigences spécifiques indiqués par la note en fin de texte se trouve à la fin de cette section.

Revenu fixe

  • Le revenu fixe est reçu Ă  intervalles rĂ©guliers et fixĂ© Ă  un montant Ă©tabli qui ne fluctue pas.
  • Exemples de revenu fixe : revenu d’emploi tirĂ© d’un poste Ă  temps plein, avantages sociaux Ă  long terme, revenu d’emploi tirĂ© d’un poste Ă  temps partiel avec heures garanties.
  • Le revenu fixe doit ĂŞtre confirmĂ© Ă  l’aide des sources primaires et secondaires dĂ©crites ci-dessous :
Source primaire Source secondaire
Obtenir l’un des documents suivants :

  • Lettre d’emploi actuel3*
  • Talon de chèque de paie rĂ©cent1
  • Historique de dĂ©pĂ´ts directs2 de deux mois
Obtenir l’un des documents suivants :

  • RelevĂ© de salaire de la fin de l’exercice PrĂ©cĂ©dent1
  • Formulaire T46 le plus rĂ©cent
  • Avis de cotisation4 le plus rĂ©cent
Si l’une ou l’autre des combinaisons de documents suivantes est obtenue, la vérification auprès d’une source secondaire n’est pas requise :

  • Lettre d’emploi3 et talon de chèque de paie1
  • Lettre d’emploi3 et historique de dĂ©pĂ´ts directs2 de deux mois

*Il est recommandé d’obtenir également une confirmation verbale de l’emploi d’un demandeur

Revenu de pension

Si reçu d’un employeur Si reçu d’une source publique (Voici des exemples de sources publiques: RPC ou SV)
Le revenu doit être vérifié au moyen de deux des documents suivants :

  • Avis de cotisation4 le plus rĂ©cent
  • RelevĂ©s de compte rĂ©cents indiquant trois mois consĂ©cutifs de rĂ©ception
  • RelevĂ© de pension le plus rĂ©cent indiquant le montant de la pension
  • Formulaire T4A6 le plus rĂ©cent
  • Lettre de l’employeur ou de l’administrateur du rĂ©gime de retraite prĂ©cĂ©dent indiquant le montant de la pension
Le revenu doit être vérifié au moyen de l’un des documents suivants :

  • Avis de cotisation4 le plus rĂ©cent
  • RelevĂ© de compte rĂ©cent indiquant au moins un dĂ©pĂ´t
  • RelevĂ© de pension le plus rĂ©cent
  • Formulaire T4A6 le plus rĂ©cent

Soutien du revenu

Exemples de soutien du revenu : pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire pour ex-conjoint.

  • Le revenu doit ĂŞtre continu comme stipulĂ© par l’ordonnance du tribunal, l’accord de sĂ©paration ou l’entente de divorce.
  • L’historique du soutien doit ĂŞtre liĂ© au montant du soutien utilisĂ© aux fins d’admissibilitĂ©.
    • Si le soutien reprĂ©sente plus de 50 % du revenu admissible total, le dossier doit ĂŞtre transmis Ă  un souscripteur de Sagen.
  • Le soutien du revenu doit ĂŞtre confirmĂ© Ă  l’aide des sources primaires et secondaires dĂ©crites ci-dessous :
Source primaire Source secondaire
Obtenir l’un des documents suivants:

  • Ordonnance du tribunal
  • Entente de divorce
  • Accord de sĂ©paration
Obtenir un des documents suivants:

  • Avis de cotisation4 le plus rĂ©cent
  • RelevĂ©s de compte rĂ©cents dĂ©montrant que les paiements prĂ©cisĂ©s ont Ă©tĂ© reçus comme prĂ©vu
  • Si le prĂŞteur n’est pas en mesure d’obtenir les documents susmentionnĂ©s, on s’attend Ă  ce que le dossier du prĂŞteur contienne des notes dĂ©taillĂ©es Ă  l’appui de la raison pour laquelle il a dĂ©cidĂ© d’aller de l’avant, ainsi que des rĂ©fĂ©rences Ă  toute documentation examinĂ©e qui satisfait Ă  l’inclusion de ce revenu.
  • Quand un demandeur est responsable de verser une pension alimentaire pour enfant ou pour ex-conjoint, le montant du paiement doit ĂŞtre inclus dans le RATD.

Revenu variable

Un revenu variable est un revenu reçu à intervalles variables et peut fluctuer au cours des périodes de paie subséquentes. Compte tenu du manque de constance du revenu, le prêteur doit obtenir un historique d’au moins deux ans.

  • Exemples de revenu variable : Heures supplĂ©mentaires, primes, pourboires, revenu saisonnier, revenu occasionnel avec heures non garanties, contrat, revenu de placements, emploi secondaire, revenu tirĂ© d’un emploi Ă  temps partiel avec heures non garanties, revenu de commissions et revenu de travailleur indĂ©pendant.

Les directives suivantes s’appliquent au traitement du revenu variable :

  • Il doit avoir Ă©tĂ© reçu pendant au moins deux
    • Le moindre du revenu de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente ou du revenu moyen de deux ans sera utilisĂ© aux fins de l’admissibilitĂ©.
    • Le revenu de l’annĂ©e la plus rĂ©cente peut ĂŞtre utilisĂ© Ă  condition qu’il y ait une augmentation d’une annĂ©e Ă  l’autre pendant au moins quatre ans, sous rĂ©serve de la divulgation par le prĂŞteur et du caractère raisonnable des augmentations.

Le revenu variable doit être confirmé à l’aide des sources primaires et secondaires décrites ci-dessous :

Source primaire Source secondaire
Obtenir un des documents suivants:

  • Talon de chèque de paie1
  • Lettre d’emploi actuel3
Obtenir deux des documents suivants (ou toute combinaison pertinente) pour le justifier le revenu au cours des deux dernières années :

  • Avis de cotisation4
  • Formulaire T46 ou T4A6
  • RelevĂ© de salaire de la fin de l’exercice PrĂ©cĂ©dent1

* Il est recommandé d’obtenir également une confirmation verbale de l’emploi d’un

Revenu de travailleur indépendant

Toute personne ayant une participation dans une entreprise et qui est payée en fonction du rendement de cette dernière, ou dont la participation est d’au moins 25 %, est considéré comme un travailleur indépendant.

Exemples de travailleur indépendant : entreprise individuelle, société en nom collectif et société à responsabilité limitée ou compagnie constituée en personne morale, ou personne employée par une entreprise familiale.

Les demandeurs doivent satisfaire aux critères suivants:

  • L’entreprise existe depuis au moins deux ans et le demandeur est travailleur indĂ©pendant au sein de cette dernière depuis au moins deux ans;
  • L’entreprise est viable et on peut s’attendre Ă  ce qu’elle soutienne le revenu du demandeur au fil du temps;
  • Avis de cotisation des deux dernières annĂ©es4 et T1 GĂ©nĂ©rales connexes5;
  • Une vĂ©rification indĂ©pendante de l’information financière est disponible. Pour confirmer le revenu de travailleur indĂ©pendant (tous les programmes, Ă  l’exception du programme Travailleurs indĂ©pendants [Solution A]), obtenir ce qui suit :
  • Avis de cotisation le plus rĂ©cent4 pour confirmer l’absence d’arriĂ©rĂ© d’impĂ´t sur le revenu.
  • Le prĂŞteur est tenu de faire preuve d’une vigilance renforcĂ©e pour confirmer le statut et la propriĂ©tĂ© de l’entreprise par des sources tierces comme les suivantes :
    • Recherche d’entreprise indĂ©pendante confirmant la propriĂ©tĂ© et le statut de l’entreprise
    • Licence d’exploitation
    • Contrats commerciaux appuyĂ©s par des relevĂ©s bancaires
    • Site Web d’entreprise
    • Statuts constitutifs
    • États financiers vĂ©rifiĂ©s
    • DĂ©clarations de taxe sur les produits et services (TPS)
  • Le revenu de travailleur indĂ©pendant pour les entreprises individuelles ou les sociĂ©tĂ©s de personnes peut ĂŞtre majorĂ© de 15 % aux fins de l’admissibilitĂ©.
    • Une approche de « rajout » pour ces revenus peut Ă©galement ĂŞtre utilisĂ©e (au lieu de la majoration de 15 %) pour l’utilisation d’une maison Ă  des fins commerciales, les dĂ©penses liĂ©es aux vĂ©hicules automobiles et les dĂ©ductions pour amortissement.
  • Pour les travailleurs indĂ©pendants qui utilisent le revenu verbalisĂ© aux fins d’admissibilitĂ©, consultez la section – Directives de souscription propres au produit – Programme Travailleurs indĂ©pendants (solution A).

Revenus de placements

  • Les revenus de placements comprennent les revenus de dividendes, les revenus d’intĂ©rĂŞts et les fonds enregistrĂ©s de revenu de retraite.
  • On s’attend Ă  ce que les revenus soient reçus pendant la durĂ©e du prĂŞt hypothĂ©caire en fonction de la valeur de l’actif.
  • Les revenus de placements doivent ĂŞtre confirmĂ©s Ă  l’aide des sources primaires et secondaires dĂ©crites ci-dessous:
Source primaire Source secondaire
Obtenir le document suivant:

  • RelevĂ© de placements le plus recent
Obtenir deux des documents suivants (ou toute combinaison pertinente) pour justifier le revenu au cours des deux dernières années:

  • Formulaire T55
  • Formulaire T4RIF6
  • Avis de cotisation4et T1 GĂ©nĂ©rales5 connexes

Congé parental

  • Obtenir les documents relatifs aux revenus auprès de sources primaires et secondaires, comme stipulĂ© pour les revenus fixes ou variables, selon les renseignements indiquĂ©s prĂ©cĂ©demment dans ce chapitre.
    • En tant que source secondaire, la confirmation verbale de l’employeur confirmant l’emploi du demandeur est Ă©galement acceptable
  • Une confirmation Ă©crite doit ĂŞtre obtenue auprès de l’employeur du demandeur indiquant la date du retour au travail et le niveau de salaire/revenu.
  • La totalitĂ© du revenu au retour au travail peut ĂŞtre utilisĂ©e aux fins d’admissibilitĂ©, quelle que soit la date de retour au travail.

Revenu de source  étrangère

  • Le revenu doit ĂŞtre dĂ©clarĂ© et imposĂ© au Canada et converti en devise canadienne, le cas Ă©chĂ©ant.
  • Le revenu doit ĂŞtre confirmĂ© Ă  l’aide des sources primaires et secondaires dĂ©crites ci-dessous :
Source primaire Source secondaire
Obtenir un des documents suivants:

  • Talon de chèque de paie1
  • Lettre d’emploi actuel3*
Obtenir le document suivant:

  • Avis de cotisation4des deux dernières annĂ©es et T1 GĂ©nĂ©rales5 connexes

*Il est recommandé d’obtenir également une confirmation verbale de l’emploi d’un demandeur.

Travailleurs saisonniers

  • Obtenir des documents relatifs aux revenus auprès de sources primaires et secondaires, comme stipulĂ© pour les revenus variables.
  • La totalitĂ© du revenu d’assurance-emploi (AE) sera reconnue aux fins d’admissibilitĂ©.
  • Une portion de 70 % du revenu devrait provenir du salaire versĂ© par l’entreprise et pas plus de 30 % de l’AE.

Majoration du revenu pour un revenu non imposable

Pour les emprunteurs dont le revenu n’est pas imposé à la source selon la définition de l’Agence du revenu du Canada (ARC), le revenu peut être majoré aux fins de l’impôt comme suit :

Revenu non imposable inférieur à 30 000 $ Revenu non imposable supérieur à 30 000 $
25% 35%

Les documents qui peuvent ĂŞtre obtenus pour justifier ce revenu comprennent les suivants :

  • Talon de chèque de paie1 rĂ©cent ou relevĂ© de compte rĂ©cent
  • Avis de cotisation le plus rĂ©cent4
  • Formulaire T50077

Autres types de revenus

 

Athlètes professionnels

  • Copie du contrat existant Ă©nonçant les conditions d’emploi et le salaire.
  • Seul le revenu de base doit ĂŞtre utilisĂ© pour calculer le ratio de l’amortissement de la dette.
 

Revenu de fiducie

  • La convention de fiducie devrait ĂŞtre irrĂ©vocable.
  • Le revenu devrait ĂŞtre suffisant et se poursuivre tout au long de la durĂ©e du prĂŞt hypothĂ©caire.
  • Le relevĂ© doit confirmer le montant et la frĂ©quence des paiements.
Enfants en famille d’accueil La totalité du revenu du parent de famille d’accueil sera considérée comme assujettie à une évaluation de souscription acceptable et aux exigences suivantes:

  • Les aidants (parents-substituts) doivent avoir au moins deux ans d’expĂ©rience comme parents de famille d’accueil.
  • La lettre de vĂ©rification du revenu ou le contrat du ministère responsable du placement en famille d’accueil et un talon de chèque de paie sont les seules formes de preuve de revenu acceptables.
  • Le prĂŞteur doit avoir une lettre des services sociaux du gouvernement confirmant la durĂ©e du mandat des demandeurs et le statut actuel approuvĂ©.
  • Le nombre maximal d’enfants accueillis ne devrait normalement pas dĂ©passer six (incluant les enfants des parents de famille d’accueil). Un nombre d’enfants supĂ©rieur Ă  ce maximum exige habituellement que la maison soit modifiĂ©e Ă  partir d’un plan d’étage standard.
  • Les demandeurs doivent ĂŞtre les propriĂ©taires et occuper la propriĂ©tĂ© visĂ©e.
  • Si le revenu de famille d’accueil reprĂ©sente plus de 50 % du revenu total des demandeurs, une mise de fonds minimale de 10 % est requise.
Indemnité pour usage de véhicule personnel Une indemnité pour usage de véhicule personnel peut être utilisée pour compenser les paiements de prêt-auto ou de location d’automobile dans les circonstances suivantes:

  • L’indemnitĂ© pour usage de vĂ©hicule personnel est un avantage imposable.
  • Le demandeur reçoit l’indemnitĂ© pour usage de vĂ©hicule personnel depuis au moins un an et il est probable qu’elle se poursuive.
Ajustement au coût de la vie par l’employeur
  • L’employeur doit confirmer par Ă©crit que les paiements devraient se poursuivre pendant au moins trois ans.
    • Une moyenne sur trois ans doit ĂŞtre utilisĂ©e si la lettre indique des rĂ©ductions pendant la durĂ©e de l’ajustement au coĂ»t de la vie.
  • Les paiements doivent ĂŞtre ajoutĂ©s au revenu brut au moment de dĂ©terminer l’admissibilitĂ© et ne doivent pas servir Ă  compenser le paiement du prĂŞt hypothĂ©caire.
Période d’essai pour les nouveaux employés
  • L’admissibilitĂ© des demandeurs doit ĂŞtre dĂ©terminĂ©e selon la politique relative aux pĂ©riodes d’essai du prĂŞteur.
  • Le prĂŞteur doit faire preuve de diligence raisonnable conformĂ©ment Ă  sa politique interne et doit se fonder sur les antĂ©cĂ©dents professionnels et le type d’emploi du demandeur.
Allocation Canadienne pour Enfants (ACE)
  • Le prĂŞteur peut appliquer ses propres pratiques et procĂ©dures de prĂŞt sous rĂ©serve du caractère raisonnable et de prudence, conformĂ©ment aux meilleures pratiques de l’industrie.

Revenu de location

Propriétés (deux logements) occupées par le propriétaire et propriétés soumises en vertu du programme Immeuble locatif (investissement) :

  • Sagen acceptera 100 % du revenu locatif brut sous rĂ©serve de ce qui suit :
    • Chaque demandeur doit avoir une cote de crĂ©dit minimale de 680.
    • Le revenu peut ĂŞtre validĂ© au moyen d’une moyenne de deux ans fondĂ©e sur les contrats de location.
    • Si le revenu de location ne peut ĂŞtre validĂ© avec des contrats de location pour une pĂ©riode de deux ans, le revenu pour les logements neufs ou existants doit ĂŞtre confirmĂ© au moyen du loyer courant Ă©tabli par une Ă©valuation. Les prĂŞteurs devraient appliquer un taux d’inoccupation du marchĂ© conformĂ©ment Ă  leur politique interne.
  • Si les exigences ci-dessus en matière de crĂ©dit et de revenu ne peuvent ĂŞtre respectĂ©es, 50 % du revenu de location doit ĂŞtre utilisĂ© pour dĂ©terminer l’admissibilitĂ©.
  • Les taxes et les frais de chauffage doivent ĂŞtre exclus du calcul du ratio de l’amortissement de la dette.
RATD=\frac{capital\,+\,intérêts\,+\,frais \;supplémentaires* \, + \, \;autres\;dettes \ \;Revenu}{d’emploi \;brut \, + \, \%\,des\;loyers\; bruts}

* Le cas échéant, les frais supplémentaires comprennent : 50 % des frais de copropriété, 100 % du loyer foncier ou 50 % des frais d’association de propriétaires

  • Les propriĂ©tĂ©s doivent ĂŞtre conformes au zonage et aux règlements applicables.
  • Le prĂŞteur doit obtenir une cession gĂ©nĂ©rale des loyers et des baux.
  • Les montants de revenu de location utilisĂ©s correspondent Ă  la moins Ă©levĂ©e des deux sommes suivantes: les loyers rĂ©els confirmĂ©s par les contrats de location ou les loyers courants fournis par un Ă©valuateur.

Propriétés de trois et quatre logements occupées par le propriétaire et propriétés locatives non occupées par le propriétaire :

  • Les prĂŞteurs peuvent utiliser leur politique actuelle pour calculer le revenu de location net. Au minimum, les dĂ©penses d’exploitation doivent comprendre les intĂ©rĂŞts hypothĂ©caires, l’entretien et l’inoccupation.
  • L’excĂ©dent du revenu de location net peut ĂŞtre ajoutĂ© au revenu annuel brut.
  • Le manque Ă  gagner du revenu de location net devrait ĂŞtre dĂ©duit du revenu annuel brut du demandeur.

Sources de revenus inacceptables

Certaines sources de revenus ne sont pas admissibles en raison d’un manque de stabilité ou de constance. Voici quelques exemples :

  • Aide sociale (exemples: Programme de revenu assurĂ© pour les personnes gravement handicapĂ©es [AISH] de l’Alberta et le Programme ontarien de soutien aux personnes handicapĂ©es [POSPH])
  • Assurance-emploi (Ă  l’exclusion des indemnitĂ©s de congĂ© de maternitĂ© et des travailleurs saisonniers)
  • Revenu de pensionnaires

Renseignements à l’appui pour le traitement de la documentation

Dans tous les cas, on s’attend à ce que les incohérences entre les documents et les renseignements figurant dans la demande de prêt soient traitées dans le dossier de souscription des prêteurs avec toute la justification pertinente pour le traitement.

Le cas échéant, la date des documents ne doit pas précéder de plus de 60 jours la date de la demande d’assurance prêt hypothécaire. Les documents datant de plus de 60 jours (p.ex. les documents de l’ARC en dehors de l’année d’imposition en cours) sont acceptables à condition qu’il y ait une explication raisonnable et documentée et qu’il soient conforme à la politique de souscription interne du prêteur.

Document Description
1 Talon de chèque de paie Âge du document:

  • Doit ĂŞtre le plus rĂ©cent Ă  ce jour. S’il y a lieu, talon de chèque de paie de la fin de l’exercice prĂ©cĂ©dent pour les emprunteurs ayant un revenu variable.
DĂ©tails requis:

  • Nom de l’employeur
  • Nom de l’emprunteur
  • Montant de la dernière paie
  • Cumul du salaire Ă  ce jour.
  • La pĂ©riode de paie indiquĂ©e devrait :
    • correspondre au cumul du salaire Ă  ce jour;
    • appuyer le montant utilisĂ© pour calculer les ratios d’amortissement de la dette.
2 DĂ©pĂ´t direct Ă‚ge du document:

  • Les relevĂ©s doivent indiquer les dĂ©pĂ´ts directs Ă  intĂ©rieur de 60 jours de la date de rĂ©ception de la demande d’assurance prĂŞt hypothĂ©caire.
DĂ©tails requis:

  • Confirmation que le demandeur est le titulaire du compte.
  • Confirmation que les dĂ©pĂ´ts indiquent l’employeur.
3 Lettre d’emploi Détail requis:

  • Nom de l’employeur (lettre sur papier Ă  en-tĂŞte de l’entreprise, datĂ©e et signĂ©e par l’autoritĂ© compĂ©tente)
  • Nom de l’emprunteur, durĂ©e de l’emploi, date d’embauche et poste
  • Revenu annuel brut (employĂ© Ă  salaire horaire : taux et heures normales travaillĂ©es par semaine)
  • Statut d’emploi
VĂ©rification verbale:

  • La confirmation doit comprendre le nom, la personne-ressource et le poste de la personne qui vĂ©rifie les renseignements;
  • La vĂ©rification devrait ĂŞtre entreprise par le prĂŞteur et le numĂ©ro de tĂ©lĂ©phone de la personne-ressource utilisĂ© doit ĂŞtre vĂ©rifiĂ© Ă  l’aide d’une source indĂ©pendante.

Les renseignements suivants peuvent servir de guide pour les documents obtenus de l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Document Description
4 Avis de cotisation
  • Avis de cotisation
  • Le relevĂ© de preuve de revenu (imprimĂ© de l’option « C ») peut ĂŞtre utilisĂ© comme solution de rechange Ă  l’avis de cotisation.
  • Si le revenu de l’emprunteur est composĂ© de plusieurs Ă©lĂ©ments, il faut Ă©galement obtenir la T1 GĂ©nĂ©rale correspondante pour dĂ©terminer la rĂ©partition du revenu et s’il provient d’une source fixe ou variable.
5 T1 Générale
  • DĂ©claration de revenus et de prestations
6 T4
  • État de la rĂ©munĂ©ration payĂ©e
T4A
  • État du revenu de pension, de retraite, de rente ou d’autres sources
T4A(OAS)
  • RelevĂ© de la sĂ©curitĂ© de la vieillesse
T4A(P)
  • État des prestations du RĂ©gime de pensions du Canada
T4E
  • État des prestations d’assurance-emploi et autres prestations
T4RIF
  • État du revenu provenant d’un fonds enregistrĂ© de revenu de retraite
7 T5
  • État des revenus de placements
T5007
  • État des prestations (indemnisation des accidentĂ©s du travail)

Mise de fonds

Le montant de la mise de fonds est calculé en déduisant le montant de l’hypothèque du prix d’achat. Le prêteur doit s’assurer que les fonds proviennent d’une source acceptable et peuvent être vérifiés au moyen de documents qui seront conservés dans le dossier du prêteur. Certains exemples de sources de fonds sont énumérés ci-dessous, mais si une source est absente de cette liste, le prêteur devrait s’en remettre à sa politique interne pour en déterminer l’acceptabilité.

Encaisse (Ă©conomies ou placements)

Un relevé de compte d’au moins trois mois doit être obtenu pour confirmer depuis combien de temps les fonds se trouvent dans le compte de l’emprunteur. Il incombe au prêteur de vérifier la source des dépôts de montants forfaitaires importants.

Dons

Le donateur doit être lié à la personne par une relation familiale ou juridique motivée uniquement par le besoin d’aider l’emprunteur à acheter une maison et non par un intérêt financier dans la propriété.

La lettre de don doit confirmer les renseignements suivants :

  • Date et lien avec l’emprunteur (doit ĂŞtre un membre de la famille immĂ©diate dĂ©fini comme Ă©tant le père, la mère, l’enfant, le frère, la sĹ“ur, le grand-parent, le tuteur lĂ©gal ou une personne Ă  charge lĂ©gale);
  • Montant en dollars du don et indication que le don est non remboursable.
  • La source des fonds doit ĂŞtre vĂ©rifiĂ©e dans le compte du donateur ou de l’emprunteur.

REER

Fonds d’un REER existant

  • Retrait de fonds du REER accumulĂ© du demandeur Ă  utiliser pour la mise de fonds.
  • Remboursement non requis dans le RATD.

Emprunt de fonds pour un REER et utilisation du remboursement d’impôt pour la mise de fonds

  • Après 90 jours, le REER est fermĂ© et le prĂŞt est remboursĂ© en entier.
  • Le prĂŞteur doit vĂ©rifier que l’emprunteur a reçu le remboursement d’impĂ´t avant la fermeture.
  • Remboursement non inclus dans le RATD, le prĂŞteur doit s’assurer que le prĂŞt est remboursĂ©.

Emprunt de fonds pour un REER et utilisation des fonds du régime pour la mise de fonds

  • Après 90 jours, le REER est fermĂ©, mais le prĂŞt n’est pas remboursĂ© en entier.
  • Établissement d’un plan de remboursement qui ne dĂ©passera pas sept (7) ans.
  • Le remboursement total du prĂŞt doit ĂŞtre inclus dans le RATD de l’emprunteur.

Apport en travail manuel

La main-d’œuvre investie dans des rénovations qui entraînent une augmentation de la valeur d’une propriété est connue sous le nom d’apport en travail manuel. Quand un apport en travail manuel est appliqué, les emprunteurs doivent utiliser au moins 5 % de leurs propres ressources comme acompte. Le montant de l’apport en travail manuel ne doit pas dépasser le montant fourni par l’emprunteur et aucune autre incitation ne peut être combinée à cette source de mise de fonds.

  • PropriĂ©tĂ©s admissibles :
    • Nouvelle construction seulement
    • Maximum de deux logements
    • La propriĂ©tĂ© doit ĂŞtre occupĂ©e par le propriĂ©taire
  • Les demandes doivent ĂŞtre rĂ©fĂ©rĂ©es Ă  un souscripteur de Sagen pour examen et doivent indiquer le type de travaux effectuĂ©s, le montant de l’apport en travail manuel et le coĂ»t de la main-d’œuvre connexe.
  • Le prĂŞteur doit confirmer que les travaux sont effectuĂ©s par des gens de mĂ©tier autorisĂ©s.

Location avec option d’achat

  • Le prĂŞteur doit vĂ©rifier le contrat de location avec option d’achat Ă  l’aide d’une entente signĂ©e avant la date de dĂ©but du bail.
  • Seul le montant excĂ©dant le loyer courant peut ĂŞtre appliquĂ© Ă  la mise de fonds.
  • Le montant des loyers courants doit ĂŞtre obtenu Ă  l’aide d’un rapport d’évaluation complet.
  • Toutes les demandes pour lesquelles un contrat de location avec option d’achat a Ă©tĂ© utilisĂ© pour la mise de fonds doivent ĂŞtre rĂ©fĂ©rĂ©es Ă  un souscripteur de Sagen pour un examen plus approfondi.

Fonds empruntés

  • Capitaux propres empruntĂ©s de toute source libre de tout lien de dĂ©pendance Ă  l’achat ou Ă  la vente, y compris les prĂŞts personnels, les marges de crĂ©dit ou les cartes de crĂ©dit. Les montants des remboursements doivent ĂŞtre inclus dans le calcul du RATD.
  • Pour un RPV de 90,01 Ă  95 %, les demandeurs doivent satisfaire aux exigences du programme Mise de fonds empruntĂ©e de Sagen. Pour de plus amples renseignements, consultez la section Directives de souscription propres au produit – Programme Mise de fonds empruntĂ©e.

Produit de la vente d’une propriété existante

  • Les capitaux propres provenant de biens immobiliers qui ont Ă©tĂ© vendus doivent ĂŞtre vĂ©rifiĂ©s par le prĂŞteur au moyen d’une offre d’achat acceptĂ©e et d’un relevĂ© de paiement intĂ©gral d’une hypothèque, d’un relevĂ© de mainlevĂ©e d’hypothèque ou d’un solde hypothĂ©caire obtenu d’une agence d’évaluation du crĂ©dit rĂ©cente.
  • Des provisions devraient ĂŞtre accordĂ©es pour le remboursement des hypothèques existantes, des commissions immobilières et de tout autre coĂ»t de mainlevĂ©e.
  • Les prĂŞts-relais sont une source acceptable de mise de fonds pourvu que la durĂ©e ne dĂ©passe pas 90 jours Ă  compter de la date Ă  laquelle l’hypothèque a Ă©tĂ© avancĂ©e pour l’achat de la propriĂ©tĂ© qui fait l’objet de l’assurance prĂŞt hypothĂ©caire.
    • Les documents suivants sont requis:
  • Convention d’achat-vente dĂ»ment signĂ©e pour la propriĂ©tĂ© existante;
  • Contrat de prĂŞt relais.

Indemnité de déménagement de l’employeur

  • Doit faire partie de la rĂ©munĂ©ration globale de l’emprunteur et ĂŞtre inconditionnelle.
  • Le prĂŞteur doit confirmer que le montant n’est pas remboursable.

Subventions gouvernementales / Programmes de logement abordable

Il s’agit d’une forme acceptable de mise de fonds à condition que le demandeur soit approuvé pour le programme avant de présenter une demande d’assurance prêt hypothécaire. En outre :

  • La subvention gouvernementale ou le programme de logement abordable doit ĂŞtre approuvĂ© par Sagen.
  • Tout remboursement de prĂŞt doit ĂŞtre inclus dans le calcul du RATD.
  • Les demandes doivent ĂŞtre soumises Ă  l’examen d’un souscripteur de Sagen et les notes du prĂŞteur doivent indiquer que la mise de fonds provient d’une subvention gouvernementale ou d’un programme de logement abordable, ainsi que le nom du programme applicable.

Taux d’intérêt

Les types de taux d’intérêt suivants sont admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de Sagen:

  • Taux d’intĂ©rĂŞt fixes – Le taux d’intĂ©rĂŞt ne change pas pendant la durĂ©e du prĂŞt hypothĂ©caire.
  • Taux d’intĂ©rĂŞt variables – Le taux d’intĂ©rĂŞt fluctue gĂ©nĂ©ralement avec le taux prĂ©fĂ©rentiel du prĂŞteur. Sagen permet l’utilisation des produits Ă  taux variable suivants :

Prêt hypothécaire à taux variable standard

  • Un taux d’intĂ©rĂŞt flottant associĂ© Ă  un paiement constant durant le terme.
  • Dans le cas des hypothèques Ă  taux variable non plafonnĂ©, le montant dĂ©signĂ© (seuil de dĂ©clenchement) correspond Ă  105 % du capital brut initial. Si le montant du prĂŞt dĂ©passe le montant dĂ©signĂ© conformĂ©ment Ă  la description ci-dessus, Sagen offre les options suivantes au dĂ©biteur hypothĂ©caire :
    • Augmenter le montant de tout paiement rĂ©gulier en vertu du prĂŞt hypothĂ©caire afin d’amortir le prĂŞt hypothĂ©caire pendant la pĂ©riode d’amortissement restante.
    • RĂ©duire le montant total du prĂŞt non remboursĂ© Ă  ce moment-lĂ  en effectuant un paiement forfaitaire destinĂ© Ă  rĂ©duire le montant total Ă  un niveau infĂ©rieur au montant dĂ©signĂ©.
    • Convertir le prĂŞt hypothĂ©caire en prĂŞt hypothĂ©caire Ă  taux fixe avec versements mensuels Ă©gaux

Hypothèque à taux variable plafonné

  • Un paiement constant durant le terme Ă©tabli Ă  un taux plafonnĂ© avec un taux d’intĂ©rĂŞt flottant, mais variant uniquement jusqu’à concurrence du taux plafonnĂ©.
  • Pour une hypothèque Ă  taux variable plafonnĂ©, les versements du capital et des intĂ©rĂŞts sont calculĂ©s au taux plafonnĂ© ou au taux stipulĂ© au contrat (les versements du capital et des intĂ©rĂŞts Ă©tant recalculĂ©s chaque fois que le taux d’intĂ©rĂŞt change). Ainsi, le prĂŞt peut ĂŞtre amorti au cours de la pĂ©riode convenue.

Hypothèque à taux révisable

  • Le taux d’intĂ©rĂŞt et le paiement varient simultanĂ©ment pendant la durĂ©e du prĂŞt sous rĂ©serve des deux options suivantes :
    • Option A – Le versement hypothĂ©caire est rajustĂ© pour couvrir le capital et les intĂ©rĂŞts afin de maintenir la pĂ©riode d’amortissement originale lorsque le taux d’intĂ©rĂŞt augmente;
    • Option B – Le versement hypothĂ©caire est rajustĂ© pour s’assurer que les intĂ©rĂŞts sont payĂ©s lorsque le taux d’intĂ©rĂŞt augmente jusqu’au renouvellement du prĂŞt; Ă  ce moment-lĂ , le versement est rajustĂ© afin de maintenir la pĂ©riode d’amortissement.
  • Conversion – Sagen assure la conversion d’un prĂŞt hypothĂ©caire Ă  taux fixe en prĂŞt hypothĂ©caire Ă  taux variable, au moment du renouvellement, sous rĂ©serve des critères suivants:
      • Le prĂŞt est en règle et prĂ©sentement assurĂ© par Sagen.
      • Le montant du prĂŞt n’est pas augmentĂ© et continue d’être amorti conformĂ©ment au calendrier d’amortissement approuvĂ© par Sagen

Amortissement de la dette

Toutes les demandes présentées pour l’assurance prêt hypothécaire de Genworth Canada ne doivent pas dépasser les limites du ratio d’amortissement de la dette tel que décrit dans les exigences relatives au produit. Pour plus de détails, consultez la section Directives de souscription propres au produit. De plus, tous les documents à l’appui auxquels le prêteur a fait référence pour calculer les ratios d’amortissement de la dette doivent être conservés dans le dossier du prêteur.

Ratio d’amortissement brut de la dette (RABD)

Le prêteur doit évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire et les coûts de logement connexes pendant la période indiquée en utilisant le RABD qui comprend :

  • Paiement du capital et des intĂ©rĂŞts hypothĂ©caires (en fonction du taux d’intĂ©rĂŞt applicable)
  • ImpĂ´ts fonciers
  • CoĂ»ts de chauffage
  • Le cas Ă©chĂ©ant:
    • 50 % des frais de copropriĂ©tĂ©
    • 100 % du loyer foncier dans le cas d’une propriĂ©tĂ© Ă  bail
    • 50 % des frais d’association de propriĂ©taires
    • Doivent ĂŞtre subordonnĂ©s et reportĂ©s au prĂŞt hypothĂ©caire assurĂ©.
\frac{Paiement \; hypothécaire\,+\,impôts\;fonciers\,+\,coûts\;de\;chauffage \,+\,supplémentaires* \;frais }{Revenu\;annuel\;brut}

Calcul du RABD:

*Le cas échéant, les frais supplémentaires comprennent: 50 % des frais de copropriété, 100 % du loyer foncier ou 50 % des frais d’association de propriétaires.

Taux d’intérêt applicables

Tous les acheteurs de maison assurés doivent être admissibles au financement hypothécaire soumis à un taux d’intérêt qui correspond à leur taux hypothécaire contractuel plus 2 pourcent ou 5,25 pourcent, selon le plus élevé.

Toutes les demandes d’assurance hypothĂ©caire sont assujetties au taux d’intĂ©rĂŞt applicable en vigueur Ă  la date de soumission de la demande et servira Ă  Ă©tablir le paiement du capital et des intĂ©rĂŞts de l’hypothèque pour fins d’admissibilitĂ©

  • Le taux d’admissibilitĂ© minimal est sujet Ă  une rĂ©vision et Ă  un ajustement pĂ©riodique par le Gouvernement du Canada. Lors de l’obtention d’un avis de changement, les assureurs hypothĂ©caires aviseront du nouveau taux d’admissibilitĂ© minimal.

Impôts fonciers et frais de copropriété

Le prêteur doit obtenir confirmation du montant des impôts fonciers et des frais de copropriété (le cas échéant). Exemples de documents qui peuvent confirmer ces montants : inscription de la propriété, registres municipaux, compte de taxe, estimation du constructeur ou évaluation. Quand ces renseignements ne peuvent raisonnablement être obtenus, le prêteur peut, comme solution de rechange, utiliser un calcul décrit dans ses directives de souscription internes. Le montant calculé devrait être raisonnable pour la municipalité où la propriété est située. Dans le cas des propriétés du Québec, le montant des impôts fonciers doit correspondre au total combiné des taxes municipales et des taxes scolaires.

Sagen acceptera également des subventions provinciales réduisant les impôts fonciers sous reserve:

  1. que la subvention soit inconditionnelle et
  2. qu’il y ait une attente raisonnable que la réduction se poursuive.

Coûts de chauffage

Sagen acceptera les coûts de chauffage stipulés par le prêteur sous réserve de tentatives raisonnables d’obtenir le montant réel. Exemples de documents qui peuvent confirmer ce montant : estimation du constructeur, inscription de la propriété ou facture de services publics antérieure. Quand ces renseignements ne peuvent raisonnablement être obtenus, le prêteur peut utiliser un calcul décrit dans ses directives de souscription internes.

Ratio d’amortissement total de la dette (RATD)

Le prêteur doit évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire ainsi que toute autre dette pendant la période indiquée en utilisant le calcul du ratio d’amortissement total de la dette (RATD). Les paiements à inclure dans le calcul du RATD sont décrits ci-dessous :

Type de dette Montant Ă  inclure dans le calcul du RATD
Crédit non-garanti

(marges de crédit, cartes de crédit, etc.).

  • Le plus Ă©levĂ© entre 3% du solde impayĂ© ou le paiement minimum.
 

 

Marges de crédit garanties

  • Au moins un paiement mensuel fondĂ© sur le solde impayĂ© amorti sur 25 ans au taux contractuel (si le taux contractuel est inconnu ou si un taux d’intĂ©rĂŞt variable s’applique).
  • Si le taux contractuel n’est pas disponible (ou s’il s’agit d’un taux d’intĂ©rĂŞt variable), le taux de rĂ©fĂ©rence de cinq ans fixĂ© par la Banque du Canada doit ĂŞtre utilisĂ©.
 

Marge de crédit non-garantie pour étudiants

  • Si l’amortissement et la durĂ©e du terme sont connus, le paiement dĂ©crit dans l’entente doit ĂŞtre utilisĂ©.
  • Si l’amortissement et la durĂ©e ne sont pas connus, un paiement doit ĂŞtre effectuĂ© conformĂ©ment aux directives internes du prĂŞteur.
Pensions alimentaires pour enfants et pour ex-conjoint
  • Montant du paiement mensuel indiquĂ© dans l’accord de sĂ©paration.
PrĂŞt remboursable par versements
  • Montant du versement mensuel indiquĂ© dans le contrat de prĂŞt ou, en l’absence du contrat de prĂŞt, versement indiquĂ© par l’agence d’évaluation du crĂ©dit.
Frais de clĂ´ture
  • Le prĂŞteur doit s’assurer que le demandeur a les ressources nĂ©cessaires pour assumer tous les coĂ»ts de clĂ´ture de la transaction hypothĂ©caire. Si les ressources utilisĂ©es pour les coĂ»ts de clĂ´ture sont empruntĂ©es, le prĂŞteur doit comptabiliser le remboursement de ces fonds dans les ratios d’amortissement de la dette.
  • Quand cette information ne peut ĂŞtre raisonnablement obtenue, le prĂŞteur peut demander une procuration Ă  condition qu’elle soit dĂ»ment documentĂ©e dans le dossier du prĂŞteur et qu’elle se situe dans des limites raisonnables pour l’industrie.
Type de dette Montant Ă  inclure dans le calcul du RATD
 

 

 

Autres prêts hypothécaires (pour une propriété qui n’est pas le sujet de la demande)

  • Montant mensuel du prĂŞt hypothĂ©caire confirmĂ© au moyen de documents justificatifs comme, sans toutefois s’y limiter, un contrat de prĂŞt hypothĂ©caire, un Ă©tat du compte de prĂŞt hypothĂ©caire ou un rapport d’une agence d’évaluation du crĂ©dit.
  • Le montant du paiement doit Ă©galement comprendre le paiement des impĂ´ts fonciers confirmĂ© par des documents Ă  l’appui comme, mais sans s’y limiter, le relevĂ© d’impĂ´ts fonciers ou le relevĂ© bancaire attestant les retraits prĂ©autorisĂ©s de la municipalitĂ©.

Les prêts remboursables par versements qui, en fonction du calendrier de remboursement existant, seront remboursés dans les 90 jours suivant l’avance de prêt hypothécaire peuvent être exclus du RATD. Cela s’applique également aux montants de prêts remboursés avant l’avance de fonds. Dans chaque cas, le prêteur doit avoir une confirmation au dossier que les comptes ont été remboursés comme indiqué dans la demande.

Calcul du RATD :

\frac{Paiement\;hypothécaire\,+\,impôts\;fonciers\,+\,coûts\;de\; chauffage\,+\,frais\;supplémentaires*\,+\,autres\;dettes}{Revenu\;annuel\;brut}

*Les frais supplémentaires comprennent, le cas échéant : 50 % des frais de copropriété, 100 % du loyer foncier ou 50 % des frais d’association de propriétaires.

Crédit

Les antécédents en matière de crédit d’un demandeur sont un indicateur clé de sa capacité de rembourser ses dettes. Le prêteur doit obtenir les antécédents en matière de crédit d’un demandeur auprès d’une agence d’évaluation du crédit canadienne reconnue et le rapport doit confirmer l’identité du demandeur, inclure ses antécédents de remboursement et la liste des demandes récentes. Pour les demandeurs qui n’ont pas d’antécédents en matière de crédit, il faut se reporter à la section « Citoyens canadiens et résidents permanents sans antécédents en matière de crédit » plus loin dans le présent chapitre, et pour les demandeurs qui sont arrivés récemment au Canada, consultez la section Directives de souscription propres au produit – Programme Nouveaux arrivants au Canada.

Sagen examinera les avis de crédit suivants:

Jugements, saisies-arrêts ou privilèges antérieurs
  • Les demandeurs doivent disposer d’au moins deux ans de crĂ©dit rĂ©tabli.
Forclusion du prêt hypothécaire (y compris le pouvoir de vente, la cession volontaire du titre et le renoncement volontaire aux droits ou une

vente de complaisance pour Ă©viter les poursuites judiciaires)

  • Les demandeurs qui ont subi une perte sur des dettes garanties par des biens immobiliers ne sont pas admissibles Ă  l’assurance prĂŞt hypothĂ©caire.
 

 

Faillite, proposition de consommateur, paiement méthodique de la dette

  • Les demandeurs doivent ĂŞtre libĂ©rĂ©s de la faillite ou avoir rempli les conditions de leur proposition de consommateur pendant au moins deux ans.
  • Ils doivent avoir un minimum de deux ans de crĂ©dit rĂ©tabli
  • La mise de fonds doit provenir des propres ressources de l’emprunteur.

Citoyens canadiens et résidents permanents sans antécédents en matière de crédit

Un emprunteur sans antécédents en matière de crédit peut toujours être admissible à l’assurance prêt hypothécaire. Le prêteur doit obtenir les documents suivants pour confirmer un historique de paiement uniforme et en temps opportun.

Si l’emprunteur paie un loyer: Si l’emprunteur ne paie pas de loyer:
Obtenir la confirmation des éléments suivants:

  • Paiement du loyer (ou de la chambre et pension) au cours des 12 derniers mois.
  • Paiement d’une obligation financière supplĂ©mentaire (ou Ă©conomies courantes documentĂ©es) au cours des 12 derniers mois*.
VĂ©rifier trois obligations:

  • Obligations financières au cours des 12 derniers mois*.
  • Économies courantes documentĂ©es au cours des 12 derniers mois.

Pas plus d’un paiement en retard de 30 jours est permis pour les obligations non liées au loyer.

*Exemples d’obligations financières : services publics, câblodistribution, frais de garde d’enfants ou primes d’assurance.